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关于房产权属登记行为的审查

         
   在诉讼实践中,法院对房产权属登记行为的审查无非是审查登记机构的登记程序及登记内容是否合法。当不动产登记中心的登记程序违反规定以致于房产权属登记行为无效,法院以此作出撤销权属佐证或确认登记违法之判决,当属无可厚非,但登记程序的违反规定应达到什么标准才算是程序违法怓致于房产权属登记行为无效呢,相关的房产法律法规并没有明确的规定,这往往给法官留下很大的自由裁量余地,但从泉州律师看来,若以法律法规的规定并综合全案的具体情况这角度来说,其实法官的自由裁量余地并不大,对此我们可以以一般的程序违法或严重的程序违法来予以区分开来,对此,我们暂可将违反登记机构的内部规定看作是一般的违法,将违反法律法规的明确规定看作严重违法,再弥合全案进行分拆。比如,在初始登记时,一般经过收件、初审、复审、审核和核准这几个内部规定的程昏环节,在这几个环节中遗漏了复审或审核环节,当其它程序合法时,则不宜宣告其程序违法。相反曲,如在初始登记时遗漏了记人登记簿这一法定环节,则可以直接宣告其程序违法,因为这是房产权姻登记公信力原则和必然要求,同时我国《物权法》第十六条对此亦有规定。其实在行政诉讼中,较为复杂的问题还是对房产权属登记内容的审査。如上所述,房产权属登记是一种确认性行政许可行为,登记机构在进行房产权属登记时,应当先对房产权属登记申请人所提供的相关材料进行审查,登记机构的这种审查行为是一种行政审查行为,而在行政诉讼中,法院是对登记机构所审査材料进行再次审査,同样是一种审査行为,但立足的角度不同,审查的角度也不同,行政声查的对象是行政相对人提供的材料是否符合作出房产权属登记的内容,而司法审查则是对登记机阳的具体行政行为是否合法进行审查。在此,晋江律师首先要解决的一个问题是登记机构审査的标准是什么,即登记机构对行政相对所提供的材料是进行形式审査还进行实质审查。不动产物权登记采用何肿审查标准,取决于不动产登记公信效力的程度以及登记机构在保证登记效率与准确性方面的作用等多项因素。对此,法学界均以我国《物权法》十二条的规定为由,但存在有不同的意见。持形式审查观点的学者从房产产权权属登记审査具有程序性的属性这一角度出发,认为房产权属登记申请只要依我国《物权法》、《房市房地产管理法》及《房屋登记办法乡等相关法律法规的规定提供相关材料,登记机构只必需依法予以审查,并在规定的期限内予以办理,而不必深究申请人办理该房产权属登记背后实体的法律关系,因为登记机构是行政机构不是司法机关,是被动地依申请人的申请进行登记的,其不能对申请办理该房产权属登记背后的法律关系进行彻底的审查。持实质审査观点的学者从房产产权权属登记具有实体的属性这一角度出发,认为房产权属登记是对登记的法律关系、法律事实进行甄别后予以确认的具体行政行为,甄别法律事实的基础就是房产权属登记申请人所提供的材料,对证据材料进行审核是作出具体行政行为的先决条件,只有对法律事实作出认定后,才能进一步地推断出其背后的法律关系,也才能作出正确的具体行政行为。  

   泉州律师比较赞同第二种意见,理由如下首先,如上所述,房产权属登记是具有公信力,芒定位于形式审査,则会产生登记申请人弄虚作假来欺骗登记,使其公信其次,就我国《物权法》第十二条的规定来看,登记机构除应履行审验材料、询问申请人、如实在该条的第二歌中还规定了申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人,必要时可以实地査看。这样规定的止的就是让登记机构能够充分地认定申,更清楚地审査不动产的权属情况,使其作出的具体行政行为有充足的证据予以支撑,并且该法第二十一条规定的登记错误赔偿责任更能说明将其定位于实质审查较符合该法的立法原意。其三,登记对房产权属登记行为是行政审查行为,从法律体系的一致性和衔接性来说,它必需与我国们予政诉讼法》相关规定相互二致和尚接,而我同《行政诉讼法》第五十四条规定作出维持判决的前提。具体行政行为证据确凿,适用法律法规正确。,这里证据确凿在房产权属登记中,显然是指登记机构作出登记和颁发房产权属凭证所依据的证据是真实的、合法的并且与其作出的具体行政行为是具有关联性的,以证据来推断出法律事实,然后才进一步地适用相关房产法律法规。我们再以上述案例来对这个问题进行分析,乙在办理B房产转移登记时是用伪造的结婚证以"夫妻继承"的名义办理的,若从形式审查的角度来说,乙只要再提供符合形式要件规定的其它相关材料(不管这些材料的真伪),则乙很容易地就可以将本来登记在甲名下的房屋所有权证通过转移登记的方式将该房产的所有权办理到自己名下,若从实质审査的角度来说,登记机构在办理该房产的转移登记除要求乙提供结婚证外,还应当要求乙提供相关机构出具的甲、乙两人的户籍档案、结婚档案及甲除乙之外没有任何其它继承人的证明,假设甲、乙之间的结婚是真实的情况下,若甲还有其它继承人,那么甲的继承人还应当亲自到登记机构签署放弃该房屋继承的声明文件,这样一来,乙就不容易通过欺骗的手段来达到其非法目的。在房产权属登记中将登记机构的审查职能定位于实质审查,是不是就能保证登记机构的登记就能准确无误,回答当然是否定的,因为登记机构在进行房产权属审过程中,只能依据相关法律法规就当事提供的材料进行审查,只有在申请人提供的材料需要进一步证明时,登记机构才会要求申请人进一步补充材料及察看现场,那么这就会产生在登记机构进行房产权属登记时,申请人所提供的材料符合登记机构的实质审查要件,但背后仍隐藏一些法律事实不能为登记机构所查实,因为毕竟登记机构不是申请人不可能了解申请人的进行房产权属登记背后的全部法律关系,这便会产生在法律事实与真正事实之间的误差。再以上述案例为例,假设乙在办理从甲名下的B房产转移到乙名下的房屋所有权登记时,向登记机构提供了一系列虚假证明来"证实"甲与乙之间的夫妻关系并且甲除乙之外没有其它继承人,在登记机构无法辩明乙所提供的申请材料的真伪性时,丙有合法继承权的这一事实便隐藏其背后,而登记机构也不能知道这一事实,最后乙便能顺利地办理完成该房屋所有权的转移登记。那么,在行政诉讼中,法官对登记机构的登记行为进行审查时,是否能以登记机构达到了实质审査标准(而不管该登记行为中,申请人的背后所隐藏的法律关系)就裁决维持登记机构的具体行政行为呢?笔者认是这是可以的,因为在房产权属登记过程中,登记机构没有过错,以登记机构没有过错来判决登记机构败诉,这对于登记机构来说明显不公。再者,若其它权利人若认为申请人提供虚假材料进行登记给其造成损失的,则可依我国《物权法》第二十一条第一款的规定追究申请人相应的法律责任。特别是在当事人提供虚假材料的情况下,登记机关可能已经尽了一定的注意义务,却仍然无法避免登记错误,这种情形下要求登记机关承担责任显得过于苛刻。乙在房产权属登记的行政诉讼中,登记机构的具体行政行为在程序上合法(即没有严重当撤销房产权属凭证)及实体上能尽到实质审査职责时,就不宜否认该具体行政行的合旧然。泉州律师事务所http://www.goodwls.com/


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