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农村房屋买卖合同纠纷法律适用争议大

         农村房屋买卖合同纠纷法律适用争议大
  农村房屋的建造是在集体土地之上进行的,房屋和宅基地是一体的,农村房屋买卖必须涉及到土地使用权转让的问题。因此,农村房屋的买卖合同的效力不仅受到《合同法》的规制,还受到《物权法》、宪土地管理法》及其他行政法规及部门规章葚至相关规定的制约。目前我国对于宅基地使用权的转让的法律条文不够规范,并且在司法解释上也不够明确。法院在法律适用问题上较为棘手,重点表现为法官对合同效力的认定各有不同。司法实务界泉州律师事务所普遍认同的同一个村的村民之间进行的房屋买卖合同是有效的。但又有一个问题,即农村内部成员在房屋买卖问题上分为三种一是本身已有宅基地,且符合国家规定的宅基地标准二是已有宅基地,但尚未达国家规定的标准三是已在集体经济组织落户,但尚未分到宅基地。
 《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定农村村民一户只能有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。依据法条可以看出能够将宅基行买卖的只有后面的两种情况。对于农民与本村村民之外的人员之间进行的房屋买卖的问题,审判实践中多数的法院是不承认其合同是有效的。理由是第一,在我国的法律制度中,法律法规对宅基地的买卖明文规定是禁止的行为。国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条中规定°农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房屋证。。国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》((1990)国土函字第97号)也明确规定原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属"以其他形式非法转让土地。的违法行为之第二,土地使用权是农民集体享有的一项权利,具有特定的身份关系,所以在法律上是不可以转让的。买方以买房屋的表面意思掩盖了买土地的真实意图,如今我国正努力实现房地一体,买卖了房屋的也就意味着对土地进行处分,我国的法律法规对此是明确禁止的,因为这样的做法对于农民的的权益会产生很大的影响。第三,在现实中,农村房屋买卖虽然达成,但是在登记机关登记时却无法办理产权证书的变更登记,房屋买卖的交易虽然达成,但法律并不承认买方所有权人的身份。泉州律师事务所http://www.goodwls.com/


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