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泉州律师:非集体成员以及城镇居民购买本集体房屋的法律效力

        
  对于别村集体的村民购买本村房屋的合同是否有效问题,目前还没有一个统一的结论,司法理论界与实践界各有看法,主要有两种,一种是持肯定说,另二种是持否定说·持西班说的理由是土地是农民集体共有的,土地使用权是该农村组织成员专属的权利,所以农村房屋买卖的合同是无效的、如果将农村房屋用于买卖,那么同时也就动用了农村的土地,这样的做法对农村集体组织的利益有一定的破坏。买方不属于该农村集体组织的村民,该村的土地使用权他就无法享受,故此他们之间进行的房屋买卖合同的效力是无效的。对于否定说的观点,持肯定说的也有他们的见解。理由是第一,我国的宪法和法律法规在不同集体村民之间购买农村房屋问题上没有明确的禁止性规定。第二,允许其他村集体的村民购买本村房屋的做法有利于刺激农村经济交易,促使农村的经济繁荣。从有利于农村经济社会发展的角度考虑,泉州律师、厦门律师比较倾向于行定说观点,对别村集体的村民购买本村房屋的效力应当得到认可。
   城镇居民购买集体农村房屋,司法实践和律师界理论是认定为不具有法律效力的,涉及到土地所有权和土地使用权这两个概念,农村土地权利的主体具有身份特殊性,只能是农村集体中的村民。但有律师提出,此类型房屋买卖存在特殊情形,只要具备了特殊的条件也可以承认该合同的效力。第一,买方是城市居民的身份,但他们的父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员,而且该房屋是家庭成员一同出资购买的并且已经居住在一起,该房屋合同买卖也征得农村集体经济组织的同意,农村房屋买卖合同有效。第二,卖方将农村房屋出卖给城镇居民之前,该宅基地已经被国家征收为国有土地,卖方由原来的农民变为城镇居民,宅基地因为卖方身份变化其属性也发生了变化,农村房屋买卖合同有效。第三,城镇居民在进行完房屋买卖交易后,已经将户口迁入房屋所在地,并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的,农村房屋买卖合同有效。第四,城镇居民在购买了农村房屋之后,如果所购买房屋已经经过有关机关批准,获得当地农村集体经济组织的同意,办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续,并且取得了合法权属证书的,农村房屋买卖合同有效。晋江律师、石狮律师以为,此观点对实践操作具有一定理论借鉴意义。泉州律师http://www.goodwls.com/


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