王萍煌律师网
法律咨询电话:13959835799
律师在线
 工作时间
周一至周五 :8:30-22:30
周六至周日 :8:30-22:30
 联系方式
王萍煌律师:13959835799
林雅君律师:13788823361
微信:13959835799
邮箱:362212986@qq.com
地址:福建省泉州市丰泽区泉秀路运通大厦15楼 福建闽荣律师事务所
业主委员会制度的成立基础

                     业主委员会制度的成立基础

   1、建筑物区分所有权的出现是业主委员会制度产生的法理基础

   在我国,业主委员会作为一种新兴的社区自治组织,是随着我国新的“物权”形式即建筑物区分所有权形式的改变而产生的。建筑物区分所有权是包括对其寿有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理权。建国以来,我国城市住房采取由工作单位直接分配的制度,房屋的产权归单位,房屋实质上是国家所有的公有财产。随着市场经济的确立,20世纪90年代我国城市住房分配制度也开始改革。新的住房制度不再实行实物分房,而是实行住宅市场化,由个人出资购买住房,由此产生了房屋所有权的私有化。在房屋的管理上,也从原来由单位的房屋部门负责维护、服务、管理,转而由房屋所有人即业主自己来承担,其方式是房屋管理的市场化,聘请物业公司为业主提供服务,而业主委员会则代表业主监督、协助物业管理企业履行物业服务合同。业主委员会作为对居民物权保护和物

业管理直接相关的组织,它与所有社会成员的生活秩序、质量和私有财产权益的保护密切相关。业主委员会正是缘于业主们对建筑物的区分所有权即“物权”的产生而成立的,业主委员会作为小区共有财产治理主体的合法性因通过购买房产而获得,因住所承载建筑物的共有产权性质而获得。

   2、社区自治制度的推行是业主委员会制度产生的政治基础

   我国的城市社区自治制度发端于20世纪90年代末期,根源于改革开放以来我国政治体制改革和经济体制改革引起的社会结构酌变化。政治领域内的政府职能的转变,要求政府还权于社会,实现社会的自我管理、自我服务。经济领域的改革,要求政企分开并建立现代企业制度,传统单位制开始解体。单位制的解体成为我国推行社区自治制度的直接动力。新中国成立以后,到50年代中后期,一个相对独立的,具有一定程度自治性的社会已不复存在”,城市大多数社会成员都被国家组织到国有的或集体所有的单位组织中,单位给社会成员社会行为的权利、身份和合法性,满足社会成员的各种需求,代表和维护他们的各种利益,控制他们的社会行为。改革开放以来,随着现代企业制度的确立,单位制开始解体,原来的一些单位人开始转变为社会人,企业甩掉了单位办社会的沉重包袱,原来由单位所包揽的一些事务开始回归社会,沉入社区。社会结构的变化,政府职能的转变,使得社区成为承接相应社会事务管理的主体,社区自治制度的确立势在必行。单位制的解体为社区自治释放了自主活动的空间,复苏了人性中的个人意识,开启了个人本位的国家社会化的进程。所谓城市社区自治,是指不需要外部力量

的强制性干预,社区各种利益相关者习惯于通过民主协商来合作处理社区公共事务,并使社区进入自我教育、自我管理、自我服务、自我约束秩序的过程。社区业主委员会的成立正是适应了我国正在推行的社区自治制度的需要。

   3、公共物品理论是业主委员会制度产生的经济学基础

   经济学将公共物品界定为具有极端正外部性的物品,使用的非竞争性和非排他性是其基本属性。

根据公共物品是否同时具有使用的非竞争性和非排他性,可把公共物品分为纯公共物品、准公共物品和公共资源。同时,公共物品在不同的区域内或针对不同的公众其性质也会不同,如小区内公共事务的管理,对于小区外的公众而言是准公共物品,而对于小区内的公众而言又属于纯公共物品。作为一种纯公共物品的小区公共事务的管理,理论上应该由小区内全体公众共同提供,实现自我管理、自我服务,而实践中的做法是通过市场化手段聘请物业公司来提供物业服务。由全体业主组成的业主大会是小区的最高决策机构,对小区内相关事务有最终的决策权,业主委员会是业主大会的执行机构,来具体执行业主大会的决策,并监督物业公司的工作。小区正是通过这一机制来实现公共事务这一纯公共物品的提供的。相应地,从公共物品理论来说,业主委负会所从事的工作对于小区的业主来说也是一种纯公共物品,是一种公益性的工作,因此从一定意义上讲,公共物品理论是业主委员会制度产生的经济学基础。

   因此业主委员会是业主所有权的一种体现,处理的是关于业主们的共同利益的事项,其目的是为了提供公共服务和自治功能,即为了使构成群体的业主实施民事活动更加有序化、制度化,使作为个体的业主合法权益得以有效保障。


全站搜索