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农村房屋买卖纠纷该如何解决

        农村房屋买卖纠纷该如何解决
   泉州律师认为,农村房屋买卖合同效力应当有条件地承认。首先,农村房屋买卖体现了权利主体的意思自治,买卖双方缔结房屋买卖合同完全是出于真实、自愿的意思表示。其次,农村房屋买卖并没有与我国任何的一部法律规定的内容存在冲突。根据《合同法》的相关解释,足以否认合同的有效性必须要是法律、行政法规的禁止性规定。[2]农村房屋买卖既没有损害国家、集体及其他人的利益,也不妨害社会公序良俗。此外,出于照顾历史,照顾现状的考虑和实现买卖双方利益平衡,达到社会效果和法律效果相统一的目的,人民法院应当对农村房屋买卖合同效力予以肯定。
(一)物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋
  物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋,土地使用权和农村房屋的所有权一个是用益
物权,另一个是所有权。根据物权法原则,房屋所有权与土地使用权应当遵循它们本身的内
在含义和权利属性,从而遵循不同的法律。所以在进行房屋所有权和土地使用权的分析时,

可以将两者独立开来,分别对待。依据上述的论述在对农村房屋买卖进行处分时,应当二边分析房屋所有权变动,另一边分析土地使用权变动,将两者区分开来看待,移至可以允许一些特殊情况出现如房屋的所有权发生了改变但是土地使用权没有发生改变,在如今的宅基地体制之下,在如何处理房地、体化的问题上就不能够按照上地的使用权跟随房屋的买卖而转移来解决。但是目前户籍制度的改革正在不断的深化,允许宅基地使用权在市场上流通必然成为不可阻挡的势头,物权自属以及明确权利状态的问题在将来的立法过程中会得到很好的解决。物权区分原则下的农村房屋买卖合同效力
  物权区分原则即将物权的变动区分为侵权行为和物权行为,在《物权法》颁布前,已为
学界所共识,现已被《物权法》第15条所吸收。物权区分原则要求将合同和物权变动区分
开来,分别对待。这是两个不一样的含义即合同是否有效和物权变动是否有效,合同是否
有效归结于债权法的范畴,物权变动是否有效归结于物权法的范畴前者是原因,后者是前
者履行的结果。
  从合同法上看,一个买卖合同的效力,从买卖双方签订合同之日就已经决定,合同的效
力不取决于合同双方是否将合同履行完成。如果买卖的双方都完成了合同约定的内容,同时
房产局也对买卖双方进行了登记,那么房屋买卖就算是达成了。假如买卖双方签订合同后,
由于买卖双方中的任意一方不配合去办理手续或由于登记机关认为不符合条件而不给于办
理手续最终导致房屋过户不成功,这样导致的结果是不积极履行合同或者履行行为达不到合
同的要求,房屋的所有权未发生变动,但是该合同的法律效力是有效的,这是《合同法》本
身所确立的规则。
  物权区分原则在处理违反禁止性规定的效力判断问题上,要求合同效力与物权效力的判
断规则区分适用。因为,从强制性规范类型上存在债权法的强制性规范与物权法的强制性规
范之分,违反债权法强制性规范将导致当事人意思表示无效的结果,违反物权法的强制性规
范只产生不发生物权变动的结果。比如违反法律的强制规定,结果只是不认可物权的效
力,但是应当承认该合同有效。再如,《物权法》第184条第4款的规定所有权、使用权
不明或者有争议的财产不得进行抵押。这里的抵押不是针对合同的效力,而是针对抵押权能
否设定。对于此问题的法律效力的认定,只能从债权法的有关规定中找寻该合同是否有效的
法律依据,而不能从物权法的有关规定中对合同效力作出决定。
从上述分析,合同买卖的效力不因物权的变动而发生影响,对于法律条文对宅基地使用
权的禁止规定,并不会对农村房屋买卖合同的效力产生变化。
(三)农村房屋买卖的善意取得
  我国现行法律上对于房屋善意取得制度处于不太明确的状态,这就导致法官在审理案件
的法律适用的存在很大的困难。法律制度具有重要的调整作用,它应当与社会经济的发展相
适应,在目前的法律技术水平下,善意取得制度在共有房产方面可以有条件地适用。如今我国的房地产登记制度处于不完善的状态,在如此条件下用善意取得制度有一定的社会基础,随着改革的深化,在现实实践中,房地产登记开始盛行起来,有关房旆。登记的立法也对达方面有了初步的规定,但与社会主义市场经济的客观要求相比,现有的治制度仍欠缺二些基本的法律规定,如对登记的程序规定、登记机关的职权与管理、登记申帮人的请求权等等一系列问题未曾涉及。登记机关在进行日常工作的时候时常出现处无法可催的情况。第二,思想方面的影响。由于我国一些公民的法律意识缺乏,法律知识了解不足,在我国广大农村中许多人对不动产交易的登记意识较弱,很多村民都不知道房屋交易需要在登记机关进行登记,因此善意取得制度对于这种现象能够予以规范,如果房屋买卖中的第三人是在不知情、基于善意的情况下取得房屋,那就应该考虑善意第三人和稳定市场交易秩序使之能够顺利进行,对第三人所取得的房屋所有权予以肯定和保护。

   总之,法院审理农村房屋买卖案件过程中,对买卖合同的效力认定存在很多问题,如果审判不合理、没有准确二致的法律依据,会引起买卖双方的不满,对社会的稳定秩序会产生一定的影响。如果只是简单地对农村房屋买卖进行限制,将导致建立在宅基地上的合法房产建筑无法在市场上发挥它应有的价值,剥夺了农民获取利益的权利。因此,在审判实践中充分发挥司法的能动调节作用,在坚持平等公平的原则下更好的保护农民能够自主的对其所有的房屋的处分权,对农村房屋买卖合同的效力给予肯定和支持。当然,要想彻底解决农村房屋买卖合同的效力问题,以避免因为法官在审理过程中和法律适用中形成不同的认识,避免出现同案不同判的状况继续发生,最有效的解决方法应该是以法律规范的形式对农村宅基地使用权、农村房屋所有权的买卖和产权归属作出更加明确的规定。

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