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情事变更原则的适用条件

  


   由于情事变更原则与相关的法律概念如不可抗力、正常的商业风险等有时候难以区分,在审判实践中,也就经常会出现此原则扩大适用的情况,这将不利于贯彻合同必须信守的基本原则,从而也不利于维护房产市场的交易安全和秩序。因此,必须严格适用情事变更原则。适用情事变更原则应具备以下条件:

   1、前提条件:必须是合法有效的合同

   合同是否合法有效要看主体是否合法,意思表示是否真实,内容是否合法,是否符合法律要求的程序。  2、客观条件:必须具有情势变更的事实这里的事实指一切可能导致商品房预售合同基础动摇的客观情况,包括自然灾难,意外事故,国家法律、政策的调整及社会经济环境的巨变等。具体从商品房预售合同来看,发生情势变更的事实主要包括以下几种情况:(1)法律、法规的修改。如果合同订立时即与法律相抵触的,属于非法合同,例如商品房预售方没有取得土地使用证、商品房预售许可证而签订的预售合同无效。如果该合同在订立时并不违法,只有订立后由于法律的变更致使合同不能依法实现的,可视为情势变更。如果当事人在订立预售合同时可预见到法律将要变更,则无权请求情势变更。因为,在这种条件下,当事人理应采取其它合法措施,防止情势变更的发生。(2)国家经济政策的调整。(3)地方政府的行政干预。当然,行政干预必须依法进行,否则干预无效,不能适用情势变更的原则。再例如,在原告某金刚石钻头有限公司与被告某房地产开发公司的商品房预售合同纠纷中,人民法院就以国家对建筑费用定额部分进行调整、水电等费用的政策性提价以及国家计划原因导致建筑材料价格上涨为由,适用了情事变更原则。(4)异常的市场风险。

   变更是指双方当事人订约时作为合同基础或环境的客观情沉发生了异常变化,且这种异常变化足以使合同赖以存在的基础丧失或当事人的订约目的不能实现。也就是说,一般性的异常变化还不足以适用情事变更原则,必须有导致合同的法律基础丧失的重大异常变动才可适用。

   3、时间条件:情势变更必须发生在预售合同有效成立后至合同履行完毕前

   如果情势发生变更,则合同的成立是以已变更的事实为基础的,不发生合同成立后的情势变更问题。在订约时,已变更的情势对当事人不利,而当事人仍以其为合同的内容,则表明当事人自愿承担了风险。情势变更发生在合同履行完毕以后,因合同关系已经消灭,不能认为是该合同的情势变更。

   4、主观条件:预售合同双方当事人对情势变更不可预见且没有过错

   如果当事人在订立合同时已预见到情势变更,已预见到合同成立后,交易基础或环境会发生异常变动,但仍进行交易,则表明其已甘愿承担风险。这时候,就不应该适用情事变更原则。:

   另外,还必须强调合同双方当事人没有过错,这里的过错包括故意和过失。如果是当事人过失(如经验不足,市场信息不灵等)或者故意导致法律行为基础或环境发生变动,造成原合同基础遭到破坏,则应按过错责任或者违约责任来处理而不能适用情事变更原则。如果是第三人的原因导致履行舍同会显失公平,则不能作为情势变更来处理,而应由第三人来承担赔偿责任。

   5、结果条件:因情势变更而使原合同的履行显失公平或者有悖于诚实信用原则

   这是适用情事变更原则的实质性要件。情势变更造成当事人的利益严重失衡时,才能依据情事变更原则。假如情势变更对当事人之间的利益影响轻微,则一般不能适用这一原则。

   总之,只有在同时满足以上五个条件的情况下,才能在商品房预售合同纠纷中适用情事变更原则。缺一不可。


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